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Avvocato Katharina Storch 

Diritto immobiliare e contrattuale anche in Italiano

Attività di assistenza e consulenza relativa alle compravendite immobiliari, contrattualistica immobiliare e rappresentanza/assistenza in pratiche e rogiti notarili

Katharina Storch
Rechtsanwältin / Avvocato immobiliarista
Zehlendorfer Damm 119, D-14532 Kleinmachnow / Berlin
0049 33203 / 32 95 97
0049 33203 / 32 95 99
Storch@Rechtsanwaeltinnen.Berlin
www.rechtsanwaeltinnen.Berlin

Offriamo consulenza su tutte le problematiche legate all'acquisto e alla vendita di beni immobili in Germania. Mettiamo a disposizione dei nostri assistiti la nostra competenza ed esperienza nelle trattative con la controparte, negli incarichi alle agenzie di mediazione, nella redazione e verifica degli accordi preliminari e degli atti di compravendita e in tutte le altre questioni che possano sorgere in relazione all'acquisto e alla vendita di immobili in Germania.

La contrattualistica e la compravendita di immobili sono le aree di intervento naturale dell’avvocato immobiliarista. Questa è una figura divenuta fondamentale negli ultimi anni, soprattutto a causa della crescente prassi di cedere immobili, piuttosto che costruirli in autonomia.

La compravendita di un immobile è un’operazione particolarmente insidiosa. In questa fase delicata sarà fondamentale essere guidati dell’avvocato immobiliarista. Tale contratto assume una certa rilevanza non soltanto dal punto di vista economico, potendo la stessa comportare il passaggio di consistenti somme di denaro, ma anche perché può esser foriero di non poche problematiche dal punto di vista giuridico.

Più informazioni giungeranno presto.

Il nostro studio legale Katharina Storch con sede a Kleinmachnow/Berlin ha competenza principalmente in materia di diritto civile e amministrativo.

 

Grazie alla nostra esperienza, specializzazione e grande professionalità, il nostro studio legale offre consulenza a privati e alle imprese.

Rappresentiamo i nostri assistiti in caso di controversie di vicinato in ambito extra-giudiziario, davanti ai tribunali di arbitraggio, e in ambito giudiziario.

Le nostre aree di competenza sono le seguenti:

  • Diritto immobiliare (vendita, acquisto e locazione di immobili; di terreni, consulenza in materia edilizia e per la costruzione nei terreni acquisiti, rappresentazione legale giudiziaria e extra-giudiziaria in caso di controversie tra co-proprietari di un condominio e di impugnazione delle delibere dell’assemblea condominiale)
  • Diritto contrattuale (consulenza per la stesura di contratti in materia di diritto civile e per la redazione del regolamento di co-proprietà in un condominio).
  • Controversie di vicinato in ambito extra-giudiziario, davanti ai tribunali di arbitraggio, e in ambito giudiziario.
  • Diritto di successione

 

Diritto immobiliare- e locazione di immobili

Offriamo inoltre consulenza ai nostri assistiti in materia di locazione di immobili in Germania. In particolare, verifichiamo la conformità dei contratti di locazione alla legge (tedesca) e offriamo consigli per trovare un immobile in affitto in Germania.

Trovare una casa in affitto in Germania può risultare “un’impresa” per un cittadino straniero extracomunitario ma anche per un cittadino europeo. Questo è dovuto ai molteplici documenti richiesti dal proprietario dell’immobile/appartamento per accettare di affittare l’immobile/l’appartamento a terzi. Quindi se pensavate che l’Italia fosse il Paese burocratico per eccellenza, la locazione di immobili è un esempio lampante di quanto la Germania possa essere più burocratica e inflessibile di quanto si pensi.

Di seguito, alcuni consigli per i nostri assistiti italiani per trovare un immobile o un appartamento in affitto in Germania. In primo luogo, elencheremo i documenti generalmente richiesti dal proprietario per affittare un appartamento e infine illustreremo alcuni esempi di redazione di questi documenti.

Offriamo inoltre consulenza ai nostri assistiti in materia di locazione di immobili in Germania. In particolare, verifichiamo la conformità dei contratti di locazione alla legge tedesca e offriamo consigli per trovare un immobile in affitto in Germania.

Trovare una casa in affitto in Germania può risultare “un’impresa” per un cittadino straniero extracomunitario ma anche per un cittadino europeo. Questo è dovuto ai molteplici documenti richiesti dal proprietario dell’immobile/appartamento per accettare di affittare l’immobile/l’appartamento a terzi. Quindi se pensavate che l’Italia fosse il Paese burocratico per eccellenza, la locazione di immobili è un esempio lampante di quanto la Germania possa essere più burocratica e inflessibile di quanto si pensi.

Di seguito, alcuni consigli per i nostri assistiti italiani per trovare un immobile o un appartamento in affitto in Germania. In primo luogo, elencheremo i documenti generalmente richiesti dal proprietario per affittare un appartamento e infine illustreremo alcuni esempi di redazione di questi documenti.

Per i contratti di locazione con e senza garante vengono richiesti generalmente i seguenti documenti:

  • Selbstauskunft (autocertificazione) – generalmente viene fornito dal proprietario un documento da compilare (questionario) in cui viene richiesto di fornire dati personali e in cui si attesta di non avere procedure esecutive a proprio carico (non solo in Germania) da parte di un altro proprietario o altri creditori e procedure di pignoramento del conto bancario da parte di terzi a causa di affitti non pagati o altri debiti.

  • Kopie von Reisepass oder Personalausweis (Vorder- & Rückseite) – fotocopia del passaporto o della carta d’identità fronte-retro. Nel caso possediate un passaporto, si consiglia di fornire al proprietario una copia del passaporto. Infatti, le carte d’identità non elettroniche vengono ancora viste con pregiudizio dalle autorità tedesche e dai privati. 
  • 3-letzten-Monate-Gehalt/Lohn oder letzter Steuerbescheid bei Selbständigkeit (per i lavoratori dipendenti 3 ultime mensilità a partire dalla data in cui si vuole stipulare un contratto di locazione/per i lavoratori autonomi, viene richiesta l’ultima dichiarazione dei redditi). Nel caso di un contratto di locazione con garante, il proprietario richiederà di fornire le tre ultime mensilità/ l’ultima dichiarazione dei redditi del garante oppure sia le tre ultime mensilità/ l’ultima dichiarazione dei redditi del garante che quelle o quella del conduttore (la persona a cui si affitta). In caso di assenza di garante, i documenti già illustrati verranno richiesti solamente al conduttore.

  • SCHUFA-Auskunft (Certificato SCHUFA -Centrale rischi) – il certificato SCHUFA è un certificato richiesto dal proprietario che viene emesso dall’Autorità della Centrale rischi in cui quest’ultima attesta che non sono presenti debiti o procedure esecutorie e di pignoramento del conduttore in Germania e attesta la percentuale di affidabilità del richiedente. Questo documento viene richiesto esclusivamente alle persone che risiedono al momento della richiesta di locazione in Germania.

Per ottenere il certificato SCHUFA, è necessario inviare una e-mail con una copia della Anmeldung e del passaporto e pagare € 25,00. In seguito alla domanda il certificato SCHUFA sarà inviato all’indirizzo riportato nella Anmeldung dopo circa 3 giorni lavorativi.

  • Mietschuldenfreiheitsbescheinigung (certificato di assenza di debiti del precedente proprietario) – questo documento viene richiesto ai conduttori che sono/ erano già in affitto di una casa in Germania ed è un certificato attraverso il quale il precedente proprietario attesta che il conduttore ha pagato con puntualità gli affitti dovuti ogni mese.

Come potete notare dai documenti elencati, il proprietario può richiedere per la locazione dell’immobile o di un appartamento molte più garanzie rispetto all’Italia.

Dopo aver illustrato i documenti generalmente richiesti dal proprietario per affittare un immobile/appartamento, esponiamo di seguito un esempio di redazione della Mietschuldenfreiheitsbescheinigung:

Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Adresse des Vermieters oben links (indirizzo del locatore scritto piccolo in alto a sinistra)

Adresse des Mieters (indirizzo del conduttore)

Bescheinigung- Mietschuldenfreiheit

Frau/Herr (Sig.ra/Sig.)

Bewohnt seit den ____________ (Datum) [abita dal _________ data] in______________ (Adresse) und hat der Mietzins stets pünktlich und regelmäßig gezahlt (Ha pagato l'affitto con puntualità e regolarità).

Mit freundlichen Grüssen (Cordiali Saluti)

Unterschrift des Vermieters (firma del locatore)

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Dopo aver fornito questi documenti e aver stipulato il contratto di locazione, è obbligatorio registrarsi all’Anagrafe del comune in cui si è preso in affitto l’immobile/appartamento in caso di residenza in Germania superiore a tre mesi al massimo 14 giorni dopo la conclusione del contratto di affitto. In caso di mancata registrazione o di registrazione in ritardo, vi è il rischio di una multa. Per questa registrazione (“Anmeldung”) è necessario prendere appuntamento sul sito Internet del comune in cui è situato l’immobile/l’appartamento presso l’Ufficio Anagrafe (Bürgeramt/Bürgerservice). Nel caso l’immobile/l’appartamento sia in una grande città come Berlino dovrete prendere appuntamento nell’Ufficio del vostro quartiere. Per l’appuntamento è necessario fornire i seguenti documenti:

  • Carta d’identità (se avete quella non elettronica e avete il passaporto, si consiglia di portare il passaporto) o passaporto.
  • Wohnungsgeberbestätigung (conferma di affitto di un immobile/alloggio)

Si tratta di un documento nel quale figurano il nome del locatore e del conduttore ed è datato e timbrato e firmato dal locatore e dal conduttore alla data di inizio del contratto.

Dopo aver fornito questi documenti, il dipendente del comune vi fornirà la “Anmeldungsbestätigung” (conferma di registrazione al comune) in cui figurerà l’indirizzo del contratto d’affitto con il timbro del comune di residenza. Qualche settimana dopo la registrazione riceverete all’indirizzo registrato la richiesta di pagamento SEPA per il pagamento del canone ARD ZDF Rundfunk che è obbligatorio come il canone RAI.

Siamo consapevoli che ci siano diversi scenari possibili per i nostri assistiti in ambito di locazione. Per questo motivo, siamo disponibili per consulenza telefonica e in loco e per ulteriori delucidazioni in ambito di locazione.