Maître Katharina Storch 

Spécialiste en droit de l'immobilier Berlin / Brandenbourg

Avocate en droit des étrangers, des titres de séjour et de naturalisation

Katharina Storch
Rechtsanwältin / Avocate à la Cour
Zehlendorfer Damm 119, D-14532 Kleinmachnow / Berlin
0049 33203 / 32 95 97
0049 33203 / 32 95 99
Storch@Rechtsanwaeltinnen.Berlin
www.rechtsanwaeltinnen.Berlin

Les domaines d’expertise du cabinet d’avocat Storch :

Notre cabinet exerce dans un contexte franco-allemand et apporte son expertise juridique aux particuliers ainsi qu’aux acteurs économiques dans les domaines juridiques suivants :

I. Droit immobilier et de la construction (Immobilienrecht und Baurecht)

En ce qui concerne l’acquisition d’un bien immobilier en Allemagne, les citoyens allemands et les ressortissants d’États tiers sont mis sur un pied d’égalité. Notre cabinet vous accompagne dans les différentes étapes du processus juridique d’acquisition en vous garantissant un mode d’organisation optimal. Nous intervenons dans les domaines suivants:
Aide juridique à la rédaction de l’acte d’achat (Kaufvertrag)
L’acte d’achat doit être obligatoirement conclu devant un notaire. Le contrat fixe les conditions générales d’achat du bien immobilier comme :

  • sa description
  • son prix de vente et les échéances de paiements
  • les modalités du transfert de propriété ainsi que les garanties
  • la responsabilité pour vices.

Contrairement au droit français, la propriété n’est transférée qu’à compter de l’inscription au registre foncier allemand établi au tribunal d’instance (Grundbuchamt beim Amtsgericht). Ce processus peut durer plusieurs semaines sinon mois.
La livraison du bien immobilier se fait en général après le paiement du prix de vente. Entre le paiement et le transfert de propriété il peut y avoir un laps de temps, où le bien est déjà réceptionné, mais où l’acquéreur n’est pas encore propriétaire. Ce fait est à tenir en compte dans la rédaction du contrat en y incluant des clauses intermédiaires. Par exemple pour la représentation dans les assemblées des copropriétaires ou bien face aux administration pour le dépôt d’un permis de construire.
En Allemagne les notaires sont neutres et ne prennent parti pour aucun des cocontractants.
De ce fait notre cabinet vous assiste légalement pour vous aider à comprendre les termes et les clauses de l’acte de vente soumis par le vendeur ou l’acquéreur. Ceci étant obligatoire quand une des parties ne maîtrise pas suffisamment la langue allemande.
Nous pouvons vous représenter lors de l’acte de vente qui exige la présence ou bien la représentation. Si vous ne maitrisez pas la langue allemande vous devez obligatoirement vous servir d’un interprète. Celui-ci peut être un tier maitrisant les deux langues. Les membres de la famille sont toutefois exclus.
En cas de représentation légale la signature du représantant doit être validé de façon authetique. Ceci peut se faire devant un consulat d’Allemagne ou bien devant un notaire de votre pays de résidence.

Le prix de vente (Kaufpreis) et les coûts annexes :
Le prix de vente est à négocier. Les frais annexes se calculent sur la base du prix de vente: Ceux-ci comprennent les frais de notaires et du registre foncier (environ 1,5%), la taxe de mutation variant de 3,5% à 6,5% selon le Land. Les frais d’agence sont négociables et se situent entre 3,5 et 7,14% aux dépens de l’acquéreur.

Fiducie :
Pour vous accompagner dans le financement et l’achat du bien immobilier, nous intervenons aussi dans le domaine de la fiducie-gestion et de la fiducie-sureté.
« La fiducie est un contrat de mandat par lequel un ou des constituants transfèrent un ou des biens, des droits ou des suretés à un ou des fiduciaires qui, les tenant séparés de leur patrimoine propre, agissent dans un but contractuellement défini au profit d’un ou plusieurs bénéficiaires. »
Par la fiducie nous vous garantissons un mode de gestion ideal de vos biens en prenant en charge les missions relatives aux biens transférés pour votre compte ou celui d’un bénéficiaire tiers.

Inscription au registre foncier allemand (Grundbuch) :
Le transfert de propriété ne se fait qu’au moment de l’inscription au registre foncier allemand (Grundbuch) qui est géré par le tribunal d’instance (Amtsgericht) du lieu où se situe le bien immobilier. Contrairement à la procédure française, cette inscription est une condition obligatoire et préalable pour être reconnu propriétaire du bien. Le registre foncier est un document officiel doté de la foi publique qui fait état des droits réels des propriétaires sur le bien immobilier ainsi que des charges et servitudes qui grèvent ces droits. C’est l’état-civil du bien immobilier.
Ce document comprend un descriptif de la propriété (Bestandsverzeichnis) et trois parties (Abteilungen) désignant :

  • (Bestandsverzeichnis)
    Le bien et sa parcelle dans sa définition physique et géographique
  • Partie 1 (Abteilung I)
    Le propriétaire / Eigentümer
  • Partie 2 (Abteilung II)
    La désignation des servitudes et des privilèges (Grunddienstbarkeiten)
  • Partie 3 (Abteilung III)

Les hypothèques et autres dettes foncières (Grundschuld)
Il est fortement conseillé de consulter le registre foncier avant la signature du contrat. En outre il est également conseillé de prévoir dans la rédaction du contrat l’inscription provisoire du transfert de propriété au livre foncier (Auflassungsvormerkung), car l’inscription définitive du transfert de propriété pouvant durer plusieurs mois, cette inscription provisoire donne une garantie à l’acheteur que le bien lui sera transféré. Il est par conséquent réservé à l’acheteur et ne pourra être cédé à un tiers ni être hypothéqué par le vendeur sans son accord.
En règle générale l’inscription de la Auflassungsvormerkung est une des conditions de l’échéance du paiement du prix de vente, préalable à la délivrance de l’objet de la vente.
Parallèlement, la livraison/remise des clés du bien immobilier peut être anticipée par paiement au moyen d’un compte fiduciaire du notaraire (Notaranderkonto).

II. Contrat de location et contrat de bail (Mietvertrag und Pachtvertrag) :

Nous accompagnons nos clients dans leurs démarches relatives aux contentieux locatifs liés aux défauts de paiement des loyers, aux charges impayées, à la conclusion et la résiliation de contrats de bail.


III. Droit de voisinage / droit de mitoyenneté (Nachbarschaftsrecht) :

Nous vous aidons également dans le cadre de la gestion des contentieux de voisinage comme dans le cadre d’un droit de passage, d’un trouble du voisinage, d’empiétement, d’ombragement, exposition abusive aux bruits, etc. 


IV. Droit de la copropriété (Recht des Wohnungseigentums - WEG) :

Nous vous accompagnons dans vos démarches au sein d’une copropriété. Le droit de la copropriété est complexe et comprend entre autres :

  • La déclaration de division (Teilungserklärung)
  • Le règlement de copropriété (Gemeinschaftsordnung)
  • La distinction des parties communes et des parties privatives (Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum)
  • Les décisions prises en assemblée générale (Wohnungseigentümerversammlung)
  • La contestation des décisions prises en AG (Beschlussanfechtung)

V. Droit des contrats – rédaction des clauses contractuelles (Vertragsrecht / Vertragsgestaltung) :

Notre devise est la suivante :

« BIEN RÉDIGER VOS CONTRATS POUR PRÉVENIR LES LITIGES / Gute Verträge vermeiden Streit».

Nos spécialistes vous conseillent en matière contractuelle dans la négociation, la rédaction et l’exécution de vos contrats dont nous assurons la conformité au droit interne allemand.
En effet, la rédaction d’un contrat par un professionnel du droit est essentielle afin d’éviter les contentieux et d’anticiper les possibles litiges pouvant découler d’un accord de volonté. Un contrat mal ou partiellement rédigé peut être source de litiges coûteux. C’est pourquoi nous misons sur la prévention en insérant des «clauses d’entente» (Lösungsklauseln) dans les contrats dont nous prenons la charge afin que ceux-ci puissent se renégocier dans le cadre d’une procédure amiable.
Les droits des contrats français et allemand présentent quelques différences à connaitre, lorsque l’on souhaite contracter avec une partie allemande ou bien acheter un bien immobilier en Allemagne. Par exemple, au contraire du droit français, le droit allemand exige la forme notariée du contrat de vente afin de garantir sa validité. Dans le cadre du contrat de vente, le droit allemand présente la particularité de séparer la conclusion du contrat, du transfert de propriété de l’objet du contrat (Abstraktionsprinzip).
Par ailleurs nous défendons vos intérêts et vous représentons lors de survenance de conflits faisant suite à l’inexécution totale ou partielle d’obligations résultant d’un contrat (que ce soit lors de procédures judiciaires ou extrajudiciaires).

VI. Action en dommages et intérêts (Schadensersatzsanspruch) et demande en réparation d’un dommage moral ou immatériel (Schmerzensgeld)

Nous vous offrons une assistance personnalisée et faisons valoir vos droits dans le cadre d’une action en justice pour l’obtention de dommages et intérêts.
Le « Schmerzensgeld » (littéralement « l’argent de la douleur ») n’a été intégré dans la partie générale du droit des obligations du code civil allemand (Bürgerliches Gesetzbuch BGB) qu’à partir 2002. Depuis, la réparation du préjudice moral est possible non seulement dans le cas d’un délit, mais aussi en matière contractuelle et dans les hypothèses de responsabilité objective (Gefährdungshaftung).
Le « Schmerzensgeld » répare le préjudice corporel, le préjudice esthétique ainsi que le préjudice d’agrément et qualité de vie. Il tient compte du degré de faute du responsable, de la condition économique du blessé ainsi que de celle du mis en cause, et donne lieu à une indemnisation forfaitaire en fonction du barème de référence basées sur la juridiction.
Nous vous soutenons dans vos revendications de dédommagement.


VII. Recherche des héritiers et administration des successions (Erbensuche und Nachlassverwaltung) :

En matière de succession, il n’est pas rare de se retrouver dans la situation où une recherche des héritiers est nécessaire pour toucher l’héritage. Effectuer le partage du patrimoine du défunt suppose connaître tous les héritiers. Le cas échéant peut mener au blocage de succession. En cas de blocage successoral, la recherche des héritiers du défunt peut s’avérer inévitable. Notre cabinet vous propose donc une recherche des héritiers (aussi bien au niveau national qu’international) qui ne sont pas encore connus ainsi la vérification des droits du légataire.

  • Acte de notoriété et succession bloquée
  • Les recours en cas d’héritier introuvable
  • L’importance de l’avocat pour débloquer la succession

Vous êtes héritier dans une succession, mais les autres héritiers sont introuvables ? Vous avez mandaté généalogiste pour effectuer des recherches, mais ces dernières se sont avérées infructueuses ? Votre situation n’est pas un cas isolé ! Face à une succession bloquée et dans l’impossibilité de jouir de votre héritage, recourir à un avocat permet de se sortir de cette situation, en agissant devant les tribunaux compétents pour défendre vos intérêts et prouver votre bonne foi.
Acte de notoriété et succession bloquée

L’acte de notoriété est une étape incontournable dans le règlement d’une succession puisqu’il permet de débloquer les comptes bancaires et d’amorcer la succession. En effet, de ce document découleront de nombreux autres actes, tels que la déclaration de succession, l’acte de partage, l’attestation de propriété…
L’acte de notoriété permet de lister les héritiers et compte tenu de sa nature, chacun des héritiers doit y apposer sa signature afin d’entamer la succession. Or, il peut arriver que certains soient introuvables ! Tel est le cas, par exemple, d’un héritier parti vivre à l’étranger n’ayant pas laissé de coordonnées, ou encore le cas d’un héritier ayant coupé tout lien avec sa famille. Peu importe la raison de cette absence, le notaire a le devoir de trouver cette personne et de recueillir sa signature. Cependant, certaines successions se retrouvent bloquées du fait de l’impossibilité de retrouver l’un des héritiers.

Les recours en cas d’héritier introuvable

Face à l’absence d’un héritier, plusieurs solutions sont envisageables :

  • Dans un premier temps, le notaire recherche les héritiers,
  • Dans un second temps, le notaire pourra, en cas de recherches

infructueuses, avec l’accord des héritiers signataires de l’acte de notoriété, faire appel à des généalogies pour retrouver le ou les héritiers manquants. Les héritiers manquants ou disparus sont plus courants que l’on ne pense : le ministère de l’Intérieur indique que chaque année environ 40 000 personnes disparaissent.

Attention toutefois, le recours au généalogiste n’est pas sans risque ! En effet, recourir aux services d’un cabinet de généalogie permet généralement de retrouver les héritiers. Ces spécialistes disposent de moyens plus importants et adaptés que ceux du notaire. Cependant, les conflits ne sont pas rares entre le cabinet de généalogie et l’héritier retrouvé, ce qui retarde encore le règlement de la succession.

VIII. Avocate en droit des étrangers, des titres de séjour et de naturalisation

 

Rechtsanwältinnen


  • Rechtsanwältin K. Storch
    Vertrags-, Verwaltungs-, Bau- u. Immobilienrecht
  • Bettina Stevener-Peters
    FA für Medizinrecht, Mediatorin, Verkehrsrecht
  • Dr. Wiebke Patenthin
    Immobilienrecht

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